今年中国楼市总结以及2021年走势预测!

来源:崇明岛大爱城作者:姜辉网址:http://www.xgxsj.net/浏览数:4 


最近很多朋友问我今年楼市怎样,明年走势又将如何,对于这个问题,我们不能仅仅满足表面一个答案,而是应该探寻背后的逻辑,这样才能更坚定地先人一步做出正确的选择。因为伟大事业的战略都是提前想好的,剩下的只是一步步实现的问题。赚大钱的投资也是如此,首先在观念上先把涨跌彻底参透,然后再分步实施。没有战略思考作为前提的勤奋都很廉价,甚至是一场青春的巨大浪费。


关于今年楼市的总结和明年走势预测,接下来我会把自己思考逐一分享给大家,内容非常精彩,请您耐心阅读,一定收获良多,感谢。


不同寻常的一年;2020年是不同寻常的一年,新冠肺炎疫情爆发,国内外经济政治形势错综复杂,世界正经历着百年未有之大变局。这一年,中国的经济韧性凸显,全球绝大部分国家GDP呈现了大面积的负增长,而中国率先实现了正增长,这个局面我在年初3-5月曾经预测过,有兴趣的朋友可以翻一下历史文章。


房地产作为经济发展的稳定器和压舱石,新冠肺炎疫情结束之后,高层立即加大逆周期调节力度,强调积极的财政政策更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,保持流动性合理充裕,在多次降准降息下,货币环境整体表现较过去三年最为宽松。具体来看,在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR,央行亦通过多次公开市场操作释放流动性,利率的下调带动企业融资成本的下降,个人端房贷利率亦有所下调。


总体而言,今年的楼市具有以下几个特点:

1、年初货币放水,年底多个城市房价陆续上涨,明年如果没有强政策干预,将有更多城市出现上涨,尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。


2、高层在舆论宣传上始终不放松“房住不炒”,但是地方政府却热衷刺激刚需进场,拉动经济。


3、Top20房企销售额进一步提升,市场占有率不断扩大,寡头时代即将来临。


4、这一次调控政策很鸡贼,为了保住经济和吸引开发商继续买地,绝大部分城市都摁死二手房,却偷偷放开新房。例如不是满五唯一收重税,限售三年或五年,这些都是鼓励持有,减少二手交易的,而新楼盘向无房家庭倾斜,人才引进,限价优惠都是鼓励大家买新房的。说到底,政府希望资金进入新房市场,也鼓励这部分需求释放。


5、全国楼市轮动上涨规律仍然有效。对资金敏感、且政策宽松的城市率先上涨,其余城市滞后6-12个月跟随上涨。深圳是全国楼市风向标,已经率先启动。


6、中国城市化已经进入第二阶段,人口主要往气候条件良好,经济发达的城市群流动,所以南北差异在今年表现得特别非常明显,北方除了北京之外,其余城市的经济都不太乐观,也拖累了楼市。


7、你在北方的冬天瑟瑟发抖,我在南方艳阳排队抢房。南北旱涝分化是今年的重要特点,旱的旱死,涝的涝死。


价格方面:根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%,涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。二手住宅价格累计上涨2.69%


随着疫情影响的逐步消退,百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平,房价下跌城市数量占比仅两成左右,整体价格稳中有升。从各城市群来看,2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大。


成交面积方面:据初步统计,2020年1-11月,50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米,其中珠三角表现最为抢眼。随着北方的经济大幅下滑,北方和内陆资金纷纷南下,抢占优质资产,预计这种趋势会继续持续下去。


土地拍卖方面:今年中国对抗疫情无论是高层还是地方都花了不少钱,再加上国债、地方债偿付压力,今年地方政府对土地拍卖非常热衷。据初步统计,2020年1-11月,全国300城住宅用地推出11.1亿平方米,同比增长2.2%;成交9.3亿平方米,同比增长6.3%;住宅用地出让金为4.4万亿元,同比增长17.8%。住宅用地成交楼面价为历史最高水平,据初步统计,2020年1-11月,全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米,同比上涨10.9%;平均溢价率为16.0%


房企方面:今年销售额持续增长,已有32家房企进入千亿阵营;超级、第一、二阵营房企增长率迅猛,市场份额快速提升,中小房企生存艰难,中国楼市进入了寡头时代,以后大家买房无非就是那几家房企。


明年楼市走势预测


1、全国的房价和销售面积会进一步上升,部分城市会涨得很抢眼,尤其是长三角一体化城市群和粤港澳大湾区。


2、“房住不炒”与“分化上涨”继续共存,中国的调控政策已经有点乏力,大家开始疲劳了,舆论上的强力引导无法对抗人们对家庭资产保值增值的巨大冲动。


3、政府为了摁住房价,将会在两会期间释放更多信号,例如新建保障房,人才福利房等等,但是漫长的排队轮候也令人苦恼。


4、受政府税费政策的影响以及改善需求的爆发,明年新房的成交量会进一步攀升。但要注意的是现在开发商需要回笼资金,价格不贵,一旦开发商债务压力缓过来,明年年中以后,各种折扣都会取消,价格一定会上涨。


5、高层要求房企满足三道红线,降低杠杆,很多开发商资金受压,卖完手里的存货回笼资金之后,就不再积极拿地,下半年或2022年新房将供应不足。


6、内陆县城、北方存在感不强的城市,如果政府不突然放松调控,房价仍然不会有较大的起色,继续阴跌。


7、明年高层对于房地产领域的金融风险会比往年更为重视,中国的财富有超过一半以上绑在在楼市之中,既不能大涨,更不能大跌,总之,行稳致远是主题。


8、开年之初,利率可能会有所调整,一年行情的大小视乎金融政策的影响,需要重点关注。


9、如果你所在城市均价不超过1万,除非自住,不建议买,投资价值不大,升值有限。因为房价就是一座城市的定价,市场已经验证了它的价值。这种城市除非有其他变量出现,否则逃脱不了衰败的命运。我的几点思考2020年是个值得纪念的年份,全国房价“万元时代”在今年正式开启。



从2000年以来的20年,全国房价年均增长8.5%,远比这一时期的2.28%的物价CPI涨幅要高。这么来看,这些年如果你没买房、没有投资其他资产,那么你的储蓄严重缩水了。仔细推理,这20年房价上涨的逻辑是很强的,比如轰轰烈烈的城镇化、居民收入持续增长、土地价格上涨、货币发行等等。


读书不一定能改变命运,买房可以。过去20年,也许你读书不怎么样,但是无意中买对了一两套房,很可能你比当初班里第一名的同学还要混得好。不知道大家发觉了没有,过去20年,只有一年中国的平均房价是下跌的,那就是2008年,其余19年都是上涨的!换言之,中国的楼市几乎从未停止上涨的脚步,即使是2020年的疫情之年,仍然冲击均价破万!中国的楼市生命力实在太强大了,经济好,大家赚钱了,房价涨;经济不好,货币放水,房价也涨。虽然整体是上涨的,但在局部城市却会下跌,所以我们要搞清楚城市的资产时刻,踏准节奏进入,这样才能吃到行情。为什么过去20年中国房价持续上涨呢??关注M2数据,留意货币政策。


2000年以来,中国M2的规模从13.3万亿增长到216.4万亿,上涨了15倍,货币洪水是非常猛烈的,除了买房,普通人基本没有对抗的手段。今年全球疫情影响之下,韩国首尔房价突然大涨。除此以外,还有几十个国家房价在涨。包括美国、德国等发达国家,以及发展中国家,包括不限于俄罗斯、印度、巴西、墨西哥、印尼、土耳其、泰国、菲律宾等等。人同此心,政府大力放水,傻子都知道去买资产保命,而不是拿着纸币等着贬值。


疫情期间为什么各国政府那么喜欢印钞刺激经济?因为自布雷顿森林体系瓦解,美元与黄金脱钩之后,各国政府事实上已经进入了主权货币时代,一个国家的钱表面上依靠黄金作为备付金,实际上背后是主权信用。


当发生金融危机或大型公共卫生事件等突发性事件的时候,经济就会出现断崖式的下行,这个时候数以亿计的人等着活命,依靠经济的自然修复是非常缓慢的,怎么办?不修复了,直接印钞掩盖它,重新启动。就像一台电脑坏了,维修成本太高,那就别修了,直接花钱买一台新的,重新启动就行了。印钞是最快见效的手段,但是它也有副作用,那就是会助推资产价格的上涨。


有些人说国家不允许资金流入楼市,其实这种认识是片面的。因为钱一旦流通到市场,国家就不能在控制它了,人们到底是用来买猪肉,还是买鸡腿,甚至买房,根本管不住。


很多企业老板,看似是办了经营性贷款,但是他们拿到钱转身就给父母,配偶,亲友等买房了,根本控制不住。加上支持小微企业贷款的优惠利率,低息贷款政策,更是助长了很多人去注册公司或者买一个壳公司去办理经营贷,撸银行的钱出来买更多房子。


作为银行而言,也是心甘情愿的,因为他们的口头禅是:贷款可以,你有房吗?我们喜欢实物抵押,房子最合适。真是周瑜打黄盖,一个愿打,一个愿挨。于是,有房就能借到更多钱,借到钱又能买到更多房,整个循环就运转起来了,那些投资者只要懂了这个奥秘,就能源源不断地把银行的钱搬出来,换成房子,最终越买越多。


说房价涨大多数人是不开心的,我年轻时也一样,喜欢看媒体专家说房价跌。越长大越觉得自己无法对抗趋势,应该做的是顺应趋势,既然改变不了,那就埋头买房赚钱。直到今天,还是有很多人说房价以后不会涨了,但总有一天他们会发现,当初自己的一次犹豫,就永久性失去了改变阶层的机会。就算是互联网精英,拥有大厂股票,到手的几千万也不过是买下别人十年前翻了几倍的房子。


我们无论通过什么途径最后赚下多少钱,依然要拿出大部分来买一套或者换几套家人住得舒服的房子,中国的经济和财富积累依然没有停止,房价现在只是在中午时分,远远还没到黄昏。现实很残忍,别去道听途说,不要做愤青,应该用自己的经历和眼光去判断、去观察。中国有自己的特色道路,改革开放四十年之后的成就有目共睹,再加上14亿人口同胞,我们理应相信祖国经济向好,房价向好。

全球放水,通胀不止。


明年几何,拭目以待。2020年即将过去了,这一年是值得铭记和怀念的一年。这一年发生了很多事。年初多个城市放松调控一日游、恒大75折促销、万科又喊活下去、3年来最大力度降息、经营贷大放水,假离婚买房、消费券,摆地摊、蛋壳爆雷,深圳特区成立40周年,内循环,LPR强制转换、深圳打新,北方楼市沦陷,天猫好房,蚂蚁金服,恒大危机,中国平均房价步入万元时代,全球放水…


这一年,我们仿佛活了几辈子,经历了太多太多,在年终的时候,我突然特别珍惜广大读者和购房会员,在这样艰难的一个环境,我们仍然能聚在一起相互取暖,碰撞思想,应该心怀感恩!最后还是送上我的祝福:新年来临,忘掉一切不愉快的事情,重新开始!一切都会更美好!

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