环一线城市将迎来空前发展机遇

环一线城市将迎来空前发展机遇

楼市多事之秋，各种“看衰”信息如“祸从天降”般到处乱窜，有些专家发言更是极尽夸张之能事，好像房地产“命悬一线”似的，令市场感到困惑与不安。

近期便有专家指出“一线城市租金收益率低至1.5%～1.8%，严重低于无风险收益，一旦房价上涨的预期不再，大部份投资者会选择卖出房产”或“我国居民总负债占可支配收入的比重从2008年的31%上升到79%，导致购买力受到严重削弱”云云，乍看有理，似是而非。

首先，凭什么认定“一线城市房价上涨预期不再”？怎能如此无视中央最高层在甫闭幕的「中国国际进口博览会」高调宣示的“长三角一体化”已跃升为“国家战略”，及粤港澳大湾区、京津冀协同发展，将为北上广深等一线城市带来的巨大影响，进而对其房价形成的支撑与推升作用。至于“居民总负债率偏高”更值得探究的是形成原因？难道不是经济转轨、M2增发引发“中产阶层忧虑症”，使越来越多人宁愿负债及“以资金换资产（购房）”，藉之规避通涨导致之财富缩水效应。这样的自保作法已经结束了吗？别忘了，相较于发达国家，中国的居民负债率仍有成长空间。更何况一线城市房产是“安全”、“稳妥”的代名词，是“三外”--国外、境外、省外人士之首选。

尤其论述中把房价或租金视为静态、非流动的“恒定状态”加以评说，忽略政策、经济、金融...等所可能产生的积极变化，更是犯了“与现实脱节”的技术性错误。

那么一线城市之房价未来的动向到底如何？我的判断是“看不到悲观的理由”，只是涨幅将被严格监管，长期以来的“大涨小回”已不复存在或至多是“昙花一现”，改以“小涨小回”挂帅。

反倒是环京、环沪、环广深区域未来20年将迎来空前的发展机遇，尤其是长三角26城在“国策”光环的加持下，将以“你意想不到的速度一体化”--这是我近兩年来一直坚持的观察与论述，而它所带来的效果绝不只是“城市地位的提升”那么简单。